Na zrušení daně z nabytí nemovitostí vydělají obchodníci, rodiny na změnu zákona spíše doplatí.
Publikováno 29. 4. 2020
Na první pohled se zdá, že ministerstvo financí přistupuje k současné nepříznivé situaci na trhu s byty opravdu rozumně. Ještě v minulém roce byla ministryně financí zásadně proti návrhu senátu na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a nyní taková vstřícná otočka….. Nenechme se mýlit. Na rozdíl od původního senátního návrhu, ve kterém se měla daň bez dalšího zrušit, přilepila Alena Schillerová k návrhu další dvě změny, a to je nemožnost odečtu úroků z hypoték a prodloužení doby vlastnictví nemovitosti pro osvobození od daně z příjmů z pěti na patnáct let. Těmito kroky se výhodnost návrhu zákona pro mladé rodiny stává (v lepším případě) diskutabilní. První výjimku zdůvodnila Alena Schillerová na půdě poslanecké sněmovny těmito slovy: „aby to bylo spravedlivé, protože máme celou řadu mladých lidí, a zejména o ty nám jde, kteří dostanou peníze od rodičů a stejně si nic neodečítají“. Druhou výjimku zdůvodnila zamezením spekulací na trhu. Je to opravdu tak?
Dne 22.4.2020 zveřejnilo ministerstvo financí tiskovou zprávu, ve které informuje o chystaném návrhu na zrušení daně z nabytí nemovitostí. Ministerstvo financí argumentuje potřebností rozhýbat trh s nemovitostmi a vyjít vstříc převážně mladým rodinám: „Cílem návrhu zákona je z dlouhodobého hlediska zlepšit dostupnost bydlení ve vlastním pro mladé lidi, kterým v okamžiku po nákupu domu či bytu zbyde více peněz v hotovosti. Součástí opatření je úprava v oblasti uplatnění odpočtu úroků jako nezdanitelné části základu daně z nově uzavřených úvěrů na bydlení. Prodloužil by se i časový test pro příjmy z prodeje nemovitých věcí neurčených k vlastnímu bydlení z 5 na 15 let, což omezí prostor pro spekulanty na realitním trhu a dále podpoří pořizování vlastního bydlení.“
Skutečnost je však jiná, než se ministerstvo snaží prezentovat. Postupy vlády pro výběr daní je třeba vidět ve třech krocích:
Krok vlády číslo 1: Přenesení daňové povinnosti na kupujícího
Do roku 2016 daň z převodu nemovitostí platil prodávající, tedy se jednalo o jakousi daň z příjmů. Tento postup, kdy příjemce finančních prostředků platil daň, dával smysl. Na základě zákonného opatření senátu č. 340/2013 Sb. platí od 1.11.2016 daň z převodu (nově daň z nabytí) nemovitostí vždy kupující. Ke přehození daňově povinnosti z prodávajícího na kupujícího vedla ministerstvo financí převážně možnost zjednodušení výběru daní. Kupujícímu, jakožto vlastníku nemovitosti je možné, pokud daň nezaplatí, nabytou nemovitost v katastru nemovitostí jednoduše zastavit. Z daně z příjmů se stala absurdní daň z nabytí. Kupující, který se kvůli nabytí nemovitosti možná i zadlužil, musí navíc platit daň.
Krok vlády číslo 2: Zrušení daňových slev v podobě úroků z hypotéky
Poté, co vláda uvalila daň nespravedlivě a nelogicky na kupujícího, nyní navrhuje tu stejnou daň zrušit, ale s tím, že si kupující nebude moci odečíst úroky z hypotečního úvěru. Z dlouhodobého hlediska na tom často kupující prodělá, protože odečet na úrocích činí za dvacet či třicet let dle odborníků více než jednorázová daň z nabytí. Dále je třeba připomenout, že v současné době pořízení novostaveb nepodléhá dani z nabytí. Pokud si tedy mladá rodina pořídila nový byt, daň z nabytí nehradila a zároveň si mohla odečíst od základu daně úroky z hypotečního úvěru. I tato skupina lidí však o možnost odečtu přijde. Tímto se stát dostává z dlouhodobějšího hlediska do zisku v důsledku daňových změn souvisejících s trhem s nemovitostmi.
Krok vlády číslo 3: Prodloužení doby, kdy je nutné z rozdílu mezi nabývací a prodejní cenou hradit daň z příjmů
Vláda navrhuje zároveň se zrušením daně z nabytí nemovitostí také prodloužení doby bez osvobození od daně z příjmů z pěti na patnáct let. V současné době platí, že pokud prodávající vlastnil byt či rodinný dům minimálně pět let a teprve po uplynutí této doby nemovitost prodá, je příjem z prodeje nemovitostí osvobozen od daně z příjmů. Není tedy ani důvod pro podání přiznání k dani z příjmů. Po případném schválení novely zákona v tomto znění bude sledovaná doba činit dlouhých patnáct let. Ministerstvo financí pro podporu tohoto návrhu drží argumentaci, že tím chce zamezit spekulacím obchodníků s nemovitostmi. Tuto argumentaci lze snadno vyvrátit. Za prvé, obchodníci s nemovitostmi-fyzické osoby mají tyto nemovitosti evidované v obchodním majetku a osvobození se jich v žádném případě netýká, bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastní. Obchodníci-právnické osoby zdaňují daní z příjmů 19% zisk z jakékoliv činnosti, obchod s nemovitostmi nevyjímaje a osvobození od daně určené pro fyzické osoby se jich netýká. Za druhé, fyzické osoby, které koupí byt a na této transakci chtějí vydělat, například byt před prodejem opraví, nečekají obvykle pět let s prodejem kvůli osvobození od daně z příjmů. Prodloužení doby pro zdanění se tedy týká převážně těch osob, které v době těsně před prodejem v nemovitosti nebydlely a které s nemovitostmi neobchodují. Vzhledem k inflaci a razantně stoupajícím cenám nemovitostí, lze zdanění rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou v průběhu neadekvátně dlouhé doby patnáct let považovat za nehoráznost. Cena garsonky v roce 2010 mohla činit 500 000,-Kč (průměrný plat necelých 24 tisíc), cena té samé garsonky dle vývoje indexu bytů může v současné době činit 1 500 000,- Kč (průměrný plat cca 35 tisíc). Zdanění rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou, tj. v tomto případě daní ve výši 150 000,- Kč (1 000 000,- Kč x 15%) je prostě nefér.
Poznámka: Vlastníků, kteří prodávají byt nebo rodinný dům, ve kterém žili, se prodloužení doby pro možné osvobození netýká. Nadále platí, že pokud prodávající měl alespoň dva roky bezprostředně před prodejem bydliště v prodávané nemovitosti, anebo bydlel v prodávané nemovitosti kratší dobu, ale prostředky získané prodejem nemovitosti použije k řešení své bytové potřeby, lze uplatnit osvobození od daně.
Pro ilustraci daňové zátěže jsou dále uvedeny některé příklady.
Příklad č. 1 – pořízení nemovitosti a odečet úroků do roku 2016:
Pan Čestný s manželkou si pořídili startovací byt v roce 2010 za cenu 800 000,- Kč. Byt rekonstruovali. Rozrostli o potomstvo, a proto se rozhodli přestěhovat do většího bytu, kde hradili nájem. Původní startovací byt pronajímali. V březnu 2016 se rozhodli kopit rodinný dům za 4 000 000,- Kč, na který si vzali hypoteční úvěr a zároveň startovací byt prodali za 1 800 000,- Kč. Daň z převodu ve výši 160 000,- Kč (pořízení rodinného domu) hradil prodávající. Daň z převodu 4% ve výši 72 000,- Kč (startovací byt) hradil pan Čestný. Úroky z hypotečního úvěru na rodinný dům si pan Čestný může od roku 2016 i po roce 2020 odečíst od základu daně z příjmů. Díky možnosti odpočtu úroků přesáhla daňová úspora p. Čestného z dlouhodobého hlediska uhrazenou daň z převodu nemovitostí. Co se týká daně z příjmů, daň z prodeje bytu hradit nemusí, neboť doba vlastnictví startovacího bytu přesáhla pět let. Celkový daňový dopad je pro rodinu kladný, neboť úspora na dani (cca 200 000,- Kč při splácení 30 let) díky odečtům úroků od základu daně přesahuje daň z převodu nemovitostí 72 000,- Kč.
Příklad č. 2 –pořízení nemovitosti a odečet úroků od listopadu 2016 do roku 2019:
Pan Čestný s manželkou si pořídili startovací byt v roce 2010 za cenu 800 000,-Kč. Byt zrekonstruovali. Rozrostli o potomstvo, a proto se rozhodli přestěhovat do většího bytu, kde hradili nájem. Původní startovací byt pronajímali. V březnu 2019 se rozhodli koupit rodinný dům za 4 000 000,-Kč, na který si vzali hypoteční úvěr a zároveň startovací byt prodali za 1 800 000,- Kč. Až potud je případ rodiny Čestných stejný jako v roce 2016. Přesto je jejich finanční situace horší. Daň z nabytí nemovitostí 4% z kupní ceny rodinného domu ve výši 160 000,- Kč musí uhradit rodina Čestných. Daň z nabytí bytu hradí nový majitel-kupující. Úroky z hypotečního úvěru si pan Čestný může v roce 2019, 2020 a následujících odečíst od základu daně. Daňovou úsporou na úrocích se jim uhrazená daň z převodu ve výši 160 000,- Kč postupně vykompenzuje. Co se týká daně z příjmů, daň z prodeje bytu hradit nemusí, neboť doba vlastnictví startovacího bytu přesahovala pět let. Celkový daňový dopad pro rodinu se pohybuje okolo nuly, respektive může být i kladný u dlouhodobějších hypoték.
Příklad č. 3 – pořízení nemovitosti a odečet úroků od roku 2020:
Pan Čestný s manželkou si pořídili startovací byt v roce 2010 za cenu 800 000,- Kč. Byt rekonstruovali. Rozrostli o potomstvo, a proto se rozhodli přestěhovat do většího bytu, kde hradili nájem. Původní startovací byt pronajímali. V prosinci 2020 se rozhodli koupit rodinný dům za 4 000 000,- Kč, na který si vzali hypoteční úvěr a zároveň startovací byt prodali za 1 800 000,- Kč. Daň z nabytí rodinného domu ve výši 160 000,-Kč hradit nemusí. Uhrazené úroky z hypotečního úvěru si pan Čestný nemůže odečíst od základu daně. Co se týká daně z příjmů, prodej bytu není od daně osvobozen, neboť doba vlastnictví nepřesahuje patnáct let. Pan Čestný odvede státu 15% z rozdílu mezi nabývací cenou a prodejní cenou startovacího bytu, tj. 150 000,- Kč. Celkový daňový dopad pro rodinu znamená daňovou zátěž ve výši 150 000,- Kč. I když je situace rodiny naprosto stejná jako v předešlém roce, stát v po novele zákona zinkasuje o 150 000,-Kč více.
Příklad č. 4 – pořízení novostavby do roku 2019:
Pan Chudý s manželkou si v roce 2019 koupili novostavbu za 3 000 000,- Kč. Na pořízení bytu si vzali hypoteční úvěr. Daň z nabytí nemovitostí nehradili, neboť převod nových bytů a rodinných domů je již dlouhodobě od této daně osvobozen. O uhrazené úroky z úvěru snižují od roku 2019 základ daně z příjmů. Daňová úspora činí 15% ze všech splacených úroků. Tímto krokem docházelo ze strany státu k podpoře trhu s novými nemovitostmi a podpoře převážně mladých lidí, kteří si musely vzít úvěr.
Příklad č. 5 – pořízení novostavby od roku 2020:
Pan Chudý s manželkou si v roce 2020 koupili novostavbu za 3 000 000,- Kč. Na pořízení bytu si vzali hypoteční úvěr. Daň z nabytí nemovitostí nehradili, neboť převod nových bytů a rodinných domů je již dlouhodobě od této daně osvobozen. O uhrazené úroky z úvěru nemohou snížit základ daně z příjmů. Daňová úspora je nulová. Tímto krokem dochází ze strany státu ke zrušení podpory trhu s novými nemovitostmi a ke zrušení podpory bydlení převážně mladých rodin. I když je situace rodiny Chudých stejná jako v roce 2019, po novele zákona stát zinkasuje každý rok na dani z příjmů více o 15% z uhrazených hypotečních úroků.
A jak je to u obchodníků s nemovitostmi?
Společnosti zabývající se obchodem s nemovitostmi standardně platí daň z příjmů právnických osob ve výši 19%. Rozšíření doby zdanění u prodeje nemovitostí ve vlastnictví fyzických osob z 5 na 15 let nemá u nich žádný vliv. Také odečet úroků z hypoteční bydlení se týká výhradně fyzických osob. Z navrhované novely zákona se těchto subjektů týká tedy pouze zrušení daně z nabytí nemovitých věcí ve výši 4%, a to bez dalších negativních dopadů.
Ani podnikatelů fyzických osob se rozšíření časového testu z 5 na 15 let příliš nedotkne, protože buď měli nemovitost zapsanou v obchodním majetku, a tedy se jich časový test netýkal, anebo nečekali obvykle s prodejem nemovitosti 5 let. Ani tito obchodníci s nemovitostmi si úroky jako slevu od základu daně odečíst v minulosti nemohli, protože v nemovitosti určené k prodeji nebydleli.
Závěrem lze shrnout, že z dlouhodobého hlediska stát podporu běžných občanů, zvláště mladých rodin spíše utlumuje. Lidé s průměrnou a nižší mzdou, kteří mají hypotéku, na novelu zákona často doplatí. Zrušení daně z nabytí nemovitostí je jistě krok dobrým směrem ve vztahu ke kupujícím. Spojovat ale tuto daň se zrušením možnosti odečtu hypotečních úroků a současně zdaněním prodeje daní z příjmů v průběhu 15 let ve skutečnosti nahrává spíše obchodníkům. Pro obchodníky je, na rozdíl od ostatních běžných kupujících, zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, zvláště při vyšším množství převodů, vítanou změnou.
Výše jsme se pokusili na příkladech vysvětlit, proč s důvody ministerstva financí, které argumentuje zamezením spekulací na trhu a podporou rodinám, nelze souhlasit. Doporučujeme zůstat pouze u prostého zrušení daně z nabytí bez dalších podmínek.